La loi Alur du 24 mars 2014, qui vise à favoriser l’accès au logement, à réglementer les locations et à promouvoir les constructions, a réformé le droit de l’urbanisme. Quelles sont les grandes lignes de cette loi, et quelles sont ses implications ? Explications dans cet article.
Objectif : densifier les centres-villes
La loi Alur a supprimé le Coefficient d’occupation des sols (COS) dans l’objectif de lutter contre l’étalement des zones déjà bâties comme les centres-villes. C’est les points forts de cette loi, qui a déjà été promulguée en 2014, et qui étend les possibilités de construire, ainsi que de diviser les terrains à bâtir en parcelles. Avant cette loi, un propriétaire qui disposait d’un terrain de 2 000 m² soumis à un COS de 0,1 ne pouvait construire que sur une surface de 2 00 m² maximum. Actuellement, il lui est possible de revendre ce terrain en cinq lots de 4 00 m² chacun, qui seront tous constructibles. A titre d’exemple, c’est particulièrement intéressant pour les propriétaires d’un terrain à bâtir Sainte-Valière, une petite ville du département de l’Aude, en région Occitanie, dont le centre est relativement peu concentré.
La disparition du COS ne signifie pas pour autant qu’on peut construire n’importe quoi sur un terrain à bâtir. En effet, la loi Alur adjoint les municipalités à mettre en place en partie un Plan local d’urbanisme (PLU) qui définit les différentes zones où les types de constructions sont autorisés sur leur territoire. Cela aura comme résultat de ne plus avoir par exemple des maisons individuelles en plein milieu d’une zone commerciale ou un d’un quartier administratif. Selon les spécialistes du droit de l’immobilier et de l’urbanisme, le PLU est plus clair et plus adapté, car les habitants de la communes peuvent le consulter librement et ainsi mieux ajuster leurs projets. Les villes auront des zones spécialisées pour chaque type d’activité : habitation, commerce, industrie, agriculture…
Le permis de construire reste contestable
En principe, les communes qui n’avaient pas mis en place un PLU devraient appliquer les articles L111-1 et suivants du Règlement national d’urbanisme (RNU), qui définissent les règles de dimensions au sol et de hauteur des constructions, et qui permettent de protéger les espaces verts. Mais dans la pratique, si le permis de construire est généralement délivré si une construction respecte les règles, il reste attaquable. En effet, on ne peut plus opposer un dépassement du COS, mais d’autres motifs de contestation sont possibles devant les juridictions civiles et le tribunal administratif, notamment le fait que la future construction ne s’insère pas harmonieusement dans le quartier, ce représente un risque pour le patrimoine et l’esthétique du site.
Il est aussi à savoir qu’en théorie, la suppression du COS ne permet pas automatiquement de construire des immeubles de plusieurs dizaines d’étages, mais les tribunaux annulent rarement les permis de construire pour des motifs comme les troubles de jouissance liés à la perte d’ensoleillement pour les voisins. La plupart du temps, ils leur accordent des indemnisations.
Vérification du PLU et délivrance du certificat d’urbanisme
Qu’il s’agisse d’un terrain à bâtir Sainte-Valière ou dans une grande ville, un acquéreur doit en premier lieu consulter le PLU pour savoir dans quelle zone est situé le terrain en question. Il existe quatre zones : zones urbaines (U), zone à urbaniser (AU), zones agricole (A) et zones forestières et naturelles (N). En plus de la délimitation des zones, un PLU comprends plusieurs rubriques : hauteur maximale des constructions, emprise des constructions au sol, conditions d’accès et de voire, places de parking. La connaissance de ces éléments permet de bien concevoir un projet de construction.
Le certificat d’urbanisme est le document qui atteste qu’un terrain est constructible ou non. Il mentionne les différentes règles architecturales à suivre et celles qui concernent la densité de construction par rapport à la surface et les contraintes d’aménagement des environs. Il est à savoir que le certificat d’urbanisme ne remplace par le permis de construire et l’autorisation d’occupation du sol.
